地产热评:海南楼市放松,或将只是时间问题?-海南房地产新闻-海南在线房产频道

2019-07-12 07:07

    3月20日,雅居乐、富力业绩均在港举行发布会。富力董事长李思廉在发布会上表示,“海南岛今年肯定会有放松的消息,这是100%的。”雅居乐首席财务官张森也表示,“虽然海南暂时受到政策影响,但未来是一点问题都没有的。海南的人口才900多万,但要发展自由贸易港,需要大批量的人才,未来人口的红利,以及政策和市场的红利,都是非常好的。”在雅居乐看来,在人口红利和自贸港带来的双重利好带动下,海南存在很大的升值空间。另外,我在年初的《丁祖昱评楼市年度发布会》也提出类似观点:2019年依旧看好海南,前提是海南的政策应该要有所调整。对于当前的海南市场,我有以下几点看法:

    一、海南目前限购政策过于严苛,亟待调整

    2018年4月22日,海南宣布全域限购以后,政策十分之严苛。譬如海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭要累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;其他区域非本省户籍居民家庭购买住房的,则在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。高压政策之下,符合购房条件的岛外人群寥寥无几,楼市明显降温。并且在之后的近一年时间内,限购政策也在不断加码,很多外来购房需求被抑制。限购政策实施之前,岛外购房群体占据海南市场的八城,政策出台之后,购房需求被明显抑制,给房地产行业带来了沉重打击。由此可见,当前海南严苛的限购政策存在一定的不合理性,亟待调整。

    二、限购对海南房地产市场影响巨大,成交面积下降37.5%

    限购对海南影响巨大,房屋销售面积大幅下滑。从2018年全省房地产相关数据来看,2018年全省房屋销售面积1432.25万平方米,比上年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,下降23.2%。此外,房地产开发投资额也下降十分严重,降幅高达16.5%。限购不仅对中小房企有影响,雅居乐这样的大型房企也未能幸免,以雅居乐的重点项目——清水湾为例,2018年其设置了130亿元的销售目标,销售完成情况十分不理想。而在2017年清水湾在为雅居乐贡献了170亿元的销售额,占集团总销售额约19%,由此可见,限购对于市场影响之大。

    三、海南人口增量空间巨大,未来要“不拘一格降人才”、降低落户门槛

    在人才落户方面,海口之前的落户门槛明显偏高,需要具有硕士以上学位或者211、985本科才行,尽管近期人才政策有所放松,应届生要求高校和职校或海外留学归国毕业生,历届取得全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格,且年龄在45周岁(含)以下。相比之下,西安、成都、天津、武汉、南京等城市本科即可落户,郑州、重庆等城市专科即可落户。海口的人才政策相较其他城市还有有一些条条框框,为了吸引人才,未来海南要做的是应该不拘一个降人才,而不是对人才设置这么高的落户门槛。这与海南的人口规划明显相悖,根据《海南省人口发展规划(2030年)》,2020年海南常住人口为996万左右,2030年为1248万左右。截止2018年底,海南常住人口934万人,人口还有很大的增长空间,意味着海南的房地产市场也有很大的增量。

    表:典型省会城市人才落户最新政策对比

    资料来源:CRIC整理

    四、海口等6城通过人才落户变相放松限购,自贸港的发展也倒逼调控放松

    据CRIC不完全统计,2019年以来已有6城以“放宽落户”的方式松绑限购,刺激短期市场需求。海口也在年初发布人才新政,落户政策明显宽松。另外,3月17日,海南重启个人商业贷款转公积金业务,这在一定程度上也说明当前金融政策确实有放宽的空间,将贷款额度调整至70万元,也有利于刺激购房需求,对提振海南房地产市场大有裨益。

    表:近期各地楼市人才落户放松政策

    资料来源:CRIC整理

    值得注意的是,海南全岛的自由贸易试验区和自贸港正在积极推进,这对海南来说,无疑是重大的机遇。但是自贸港的打造实际上需求方方面面的协力提升,房地产是其中的主要组成部分。要实现自贸港的快速发展,不应该做所谓的壮士断腕,舍弃房地产。从当前市场、企业、政府的种种反应来看,海南房地产市场放松的可能性较大,目前只是时间的问题。我希望未来海南政府能根据情况调整政策,让海南的2019年更好一些。

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